中新网12月28日电 据《新闻晚报》报道，上海有关部门近日公布的最新统计数据显示，今年以来，国家和上海市委、市政府出台了一系列加强房地产业调控的文件，这些政策和措施的积极效应开始显现。目前，上海房地产市场发展总体平稳，没有出现大起大落的情况，市场走势与中央调控政策基本一致。

　　观望中交易量回升趋稳

　　买房子一直是人们心中的一件大事。没房子的想尽快拥有一套写着自己产权名的房子，有房子的想再买一套作为特殊“银行”。在与房产商的博弈中，大家都在小心翼翼地揣摩最合适的成交点。房子就是这么让人不省心。

　　今年上海市房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积下降。据上海市统计局统计，1月-11月，全市共完成房地产开发投资1141亿元,同比增长11.3%，增幅比去年同期下降11.5个百分点。

　　与此同时，在楼市观望氛围中，商品住房交易量逐步回升趋稳。据市房地产交易中心统计，新建商品住房成交面积8月起回升，10、11月商品住房销售面积分别为349万、382万平方米。在这场拉锯战中，我们知道了什么叫过犹不及。

　　排队买房曾是人们议论的焦点

　　十几年前，所有人拿着粮票、布票、肉票去排队买生活必需品；十几年后，并未出现“楼荒”的上海楼市又出现众人捧着板凳抱着棉被排队买房，抢购价值超过百万元的商品，令人费解的是：买房怎么比买小菜还随便？

　　当排队买房似乎已成为风尚，尤其是一些市中心的新楼开盘的时候，都出现了浩浩荡荡的排队买房大军。这些“军团”里，有一家人轮流请假来售楼处排队；有私人雇佣的代排队的民工；也有卖摇号号码的“黄牛”……

　　排队买房一度成为沪上街头巷尾人们议论的焦点，甚至成为某些人衡量楼盘是否红火的标准之一。不管是工薪阶层还是资产雄厚的投资客都在考虑再多买几套房产，等着升值赚钱。

　　投机、投资、自住客挤在一条“独木桥”上抢房，于是，今年二季度起，楼市不得不为过热而“埋单”。

　　政府出台多项调控措施

　　从2005年3月起，从中央到上海，相继出台了多项政策调控措施，动用了财税、利率、供应等多种杠杆，“组合拳”起到了为楼市迅速降温的作用。

　　3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》；

　　4月28日，国务院又出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”；

　　5月13日，建设部七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，共8条意见。

　　上海市政府也陆续出台了一些调控政策：

　　3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》；

　　3月7日，上海推出相关财税政策，规定个人购买上海行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时征收差额的5%营业税；

　　3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，买两套房执行6.12%的基准利率；

　　4月5日，市房地局推出禁止转按揭的政策，卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。

　　购房者逐渐恢复冷静和理性

　　“组合拳”过后，上海楼市进入调整期。调整期下的一、二手房市场均表现出理性回归态势，短线投机客退出市场，长线投资客出手更为谨慎，而购房者则恢复了冷静与理性。

　　进入4月，排队买房逐渐在沪上匿迹。那些曾经热血沸腾，一心在上海楼市大有作为的投资客感受到“冬天”的到来。下决心借钱买房的市民也赶紧“悬崖勒马”，感到了投机买房的巨大风险。

　　与此同时，楼价也应时而降，浦东某大盘，3月开盘价8000至9000每平方米，到了10月，当时购买一期房源的业主发现二期新盘已经降到了7000多元每平方米。眼看资产就这样“缩水”，业主们懊悔当时购房太冲动。

　　新开楼盘不再享受“前呼后拥”的待遇，从原来的一房难求、排队买房到如今的购房者可仔细挑选，从这一变化可以看出，投机客撤离后，上海楼市逐渐进入常态销售。在随后的新盘上市过程中，打折促销已成为大多数新盘上市的必用手段之一。尽管如此，不少购房者并不买帐，还是希望等楼市更趋明朗后再做购房打算。

　　二手房投资者大面积抛盘

　　全额征收营业税的政策公布后，二手房市场立刻出现了大面积抛盘，炒房者开始和时间赛跑。进入5月中旬，二手房在挂牌量不断递增的同时，成交量却持续萎缩。在这种情况下，上海多达14000家的中介市场洗牌在所难免，一些大的中介已经准备减少店面，而一些小的中介则在慎重考虑生计问题。

　　面对“惨淡”楼市，房东阵营也开始迅速分化。那些实力较强，资金承受力较大，且手中房源不多的投资客选择再撑下去看看，或出租或希望在短期内楼市能再恢复到此前的火热，然后再抛盘赚取差价。

　　资金实力不强的，则选择“三十六计，走为上策”，投资客罗先生于今年5月，把去年买的一套外滩滨江名人苑卖了。买的时候115万元，今年3月最高价到了205至210万元，但由于当时房产证还没下来，等5月份房产证下来马上卖掉，挂牌价为160万元，最后以153万元成交。

　　专家认为买房明年或是个机会

　　上海楼市仍处于调整期之中，宏观调控成效已经显现，当下楼市在价格上已经回归理性，产品力发挥着重要作用，上海著名营销专家孙益功分析认为：楼市明年可能还要面临一些区域性的分化和调整，明年买房将是个机会，具体从时间段上看，可能在明年的3至8月份。

　　分析原因，首先，市场供应量持续增加。今年4月宏观调控政策陆续出台后，不少开发商选择“捂盘”，等待后市时机，而在持续调整期之下，面临资金压力的开发商只能释放此前先积压的新盘量，这造成短时期内大量新盘上市；另外，开发商的现金流也是有限的，再过半年，部分开发商发现市场仍未回暖，很可能会在信心上备受打击，并在新盘的价格上作出让步。

　　其次，那些在去年上市的大盘，由于体量大，经过今年的市场消化后，房子只卖掉了一半左右，有的甚至只卖掉30%，由于起点高，房价不敢轻易调整。明年开发商可能迫于大盘资金压力，在推出后续房源过程中调整房价。

　　此外，从土地储备上来看，从2004年开始推出普通商品房用地已经减少，而2005年普通商品房基本停止了土地供应，目前上海正在或即将推出的普通商品房是在消化前几年土地供应量，这些土地所建成的普通商品房在明年基本上都会上市。而在后续土地储备极为有限的情况下，随着2010年上海世博会等利好因素拉动，2007年、2008年可能会出现土地供应量下降，价格会因此持续升温。这样看来，明年正处于过渡阶段，因此是个买房的好机会。

　　区域板块将呈现分化走势

　　明年是个买房的好机会，但孙益功认为区域板块将呈现分化走势。

　　对于内环内具唯一性的传统高档地段来说，房价不但很难跌，反而二手房市场可能还会有上涨空间。像延安路、成都北路、华山路、茂名南路符近的传统高档地段，由于土地极为稀缺，租赁市场较好，这个区域的市场会很坚挺。

　　那些位于市中心，但并不具备唯一性且供应量较大的地段，价格可能出现回调。像普陀、虹口等区内的一些大盘，虽然体量大，品质高，但地段的唯一性不够，因此，楼盘推出后，外籍、外地购买力较弱，倒是很适合区域内居住的买家购买。这些区域内的项目，价格只需有限回降，即可获得相对稳定的销量，因为它们的价格相对交通便利性，生活的方便而言还是适合自住客的。

　　外环外市场，由于供应量充沛，生活设施便利度不如市中心，买家购买积极性不高，松江新城、九亭、嘉定等地区销售压力大。

　　投资客需看情况行动

　　对于买房的人来说，明年是个好机会，但对于那些手中已有几套物业的投资者来说，明年是不是也该有所行动了呢？

　　如果手中持有的物业产品是相对唯一的，那么可以将房源挂牌出租。比如，地处外环线内、附近有美国学校的浦东区域别墅，由于生活氛围好，交通相对便利，目前最低的月租金基本可达7000美元，这样以租养房既可以获得短期的收益，也可为物业长期的升值保值。

　　如果业主所持有物业地段一般，产品没有什么特色，要么继续出租一段时间，寻找合适机会购买其它优势物业；要么尽快抛掉手中物业，现金兑现后，干脆重新调整，寻找优质物业的买入机会。

　　而如果感觉已经被手中物业套牢，如将别墅买在相对偏僻的地区，周边生活配套不全，人气不足，那么就只能继续等待下一个购房高峰的出现，寻找合适时机再谋打算。

　　房贷走势

　　2006年1月1日，原来5.31%的个人住房贷款优惠利率就要对所有房贷借款人取消了，即使能获得银行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于过去，而上限达到了6.12%。

　　对于这样的利率调整，精明的上海人当然不会等闲视之。随着年关将近，沪上各大银行已经迎来一股还款高峰。

　　二手房个税

　　国家税务总局重申二手房交易必须缴纳个税，广州已开征房地产交易个人所得税，目前，上海地区虽没有明确何时开始强制执行此税种，但一旦强制征收，将对投资型物业带来最直接的影响。

　　以一套100平方米的商品房为例，购买时60万元，卖出价为90万元，其中，应缴纳的合理费用约6万元，个税需缴纳4.8万元。这样，卖方在获得90万元的房款后，除去所应缴纳税费外，还要多付4.8万元的个税，实际到手的数额只有79.2万元。受政策影响，在个税正式执行前，部分房东已开始要求减低房价，以便尽快成交，因为上缴税收将成为卖方一笔不小的开销，卖方为降低损失也会把税款打在房价里，而买方不肯为此埋单，买卖双方将会寻找平衡点。(刘因 孙鑫）