各方聚焦楼市二次调控 是否能降房价仍存分歧(5)

　　黄金周楼市冷热不均

　　东南门户区表现抢眼

　　10月初，楼市延续了过去两个月的反弹，呈现平稳上行的态势。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，十一黄金周期间(10月1-6日，下同)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套，较2008年和2009年同期分别增加了46.2%和41.2%。尽管大势出现回暖苗头，但记者调查发现，各板块表现不一。核心区诸多高端住宅成交冷清，城南以及东南门户区，受楼盘促销影响，表现抢眼。

　　楼市冷热不均

　　近日，记者从北京市房地产交易管理网了解到，10月1～6日，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量确实为782套，虽然环比国庆前一周出现下跌，但与去年同期相比，上涨了44%。

　　尽管黄金周整体表现较为平稳，但从9月份以来各住宅板块来看，两极分化严重。据近日新浪乐居联合链家地产独家发布的数据显示，位于望京的东湖湾名苑，位于东直门的铂晶豪庭，以及位于丰台区右安门的嘉特美大厦等5个楼盘出现零成交。

　　与之相比，大兴楼市依然保持着较高的关注度。保利茉莉公馆、金地仰山、绿地西斯莱公馆等多个项目热销。除此之外，位于CBD东南门户区的多个楼盘亦反弹明显。比如地处五方桥板块的海棠公社，其于10月中旬即将推出的180-300平方米下叠产品，黄金周期间现场客户到访量剧增。

　　楼盘促销升级

　　近期楼市的冷热不均，加之国庆前，住建部、银监会、国税总局等部委，发布了包括提高购房贷款首付款比例，减少税收优惠等五项调控措施，使得各楼盘纷纷加大促销力度，或打折降价，或采取“低开”策略。

　　近日，记者实地采访多个楼盘了解到，受此次调控影响，各区域楼盘不得加大促销力度，或采取低开策略。首当其冲的当属通州。据了解，珠江拉维小镇不久前推出96套特价房，团购单价可直降万元，最低1.58万/平方米，均价1.68万元/平方米。这是通州楼市近期最大降幅。而计划在9月份推出865套房源的华业东方玫瑰，开盘价预计在1.6万元/平方米左右，比周边一些二手房售价还要低。此前领涨到2.5万元/平方米的个别项目也预计在9月初推出后期楼盘，凭VIP卡最低购房价为1.58万元/平方米，直接下调近万元。

　　近日，通州楼市的调整，迅速向其他板块蔓延。以临近东南门户区为例，富力又一城推出部分特价房均价19000万元/平方米。据悉，同样位于该板块的海棠公社，不久前推出5号楼、7号楼特价房源，均价18000元/平方米，总价320万元起。产品形式为180-300平方米的下跃，全现房销售，并赠送30-60平方米花园。

　　门户区担纲东扩先锋

　　如果将近期频频推出特价房的通州和东南门户区进行比较分析，后者的优势是显而易见的。首先，就通州而言，尽管有通州新规划作为区域长远发展的支撑，但新政前的房价已经透支了几年后的房价水平。加之持续4个多月的低迷销售，导致开发商资金压力加剧，并且，近期以来入市纯新盘明显增多等因素，都构成了通州房价上涨的阻力。

　　反观与通州相邻的东南五环，作为CBD东扩的重要战略要地，在不久前召开的首届城市规划设计论坛上，垡头及辐射范围正式被定位为“门户区”。受此利好影响，该板块近期以来一直保持着较平稳的局面。主要原因即供量稀缺。以五方桥板块为例，仅海棠公社等屈指可数。此外，从产品性价比分析，仅需18000元/平方米，就可以享受到海棠公社别墅级社区，以及周边优美的自然环境，而同样的价位，在通州只能购买一处普通住宅。

　　据北京柏基置业有限公司总裁谢琳介绍，未来垡头商务区的绿化面积将不低于140万平方米，并在萧太后河、大柳树沟河道两岸设计开敞空间，让人们可以享受亲水景观。

　　从海棠公社所在位置来看，周边高尔夫公园、古塔公园、皇家枣园、白鹿公园与京城花圃基地等五大公园环绕，构成了“天然造氧机”，令整个海棠大社区，空气质量长期良好。此外，社区内部20000平方米的坡地，最大限度地保留了原生地貌、树木，配以溪流、浅滩等，在同类项目中较为少见。

　　本报记者 鲁欢 赵丽萍 张蓓 桂瑰