南京楼市“很差钱” 开发商这个“年关”很难过

　　继11月中旬传来四大国有商业银行叫停新增开发贷款的消息后，近期南京楼市再遭打击，由于年底央行严控信贷风声越来越紧，同时多数银行今年贷款额度已用完，现在买房想要拿到贷款最快得到明年年初，这让不少开发商的资金来源越发紧张。

　　据了解，银行开发贷款和销售回款是房地产开发企业的两大重要资金来源，随着银行先后扎紧了这两个“口袋”，将令一些资金运转状况本就困难的开发商雪上加霜，部分开发商的资金链不容乐观。有业内人士向《扬子楼市》透露，现在楼市“很差钱”，今年的“年关”不好过。

　　-本报地产评论员　刘莉　李汇丰　金海亮

　　银行扎紧开发贷款“口袋”

　　据笔者了解，房地产开发资金的来源主要有三个方面——开发商自筹资金、银行开发贷款以及销售回款，其中最核心的就是银行开发贷款和销售回款。然而，不久前有媒体报道称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底就已停止了新增开发贷款审批，虽然第二天遭到了部分银行的否认，但仍有知情人士表示，开发贷款的发放越来越紧已是不争的事实。

　　南京的情况如何呢？南京新景祥副总经理何晔表示，其实自从9月底二次调控出台后，开发商想要从银行获得贷款就已经很难了。江苏乾和置业营销总监唐登洋也表示，虽然银行方面并没有明确说停贷，不过开发商要想从银行贷到款已经越来越不容易，因为银行方面的要求明显变得苛刻了。“首先是开发资质至少得二级以上，这就意味着开发企业得有一定的开发年限和开发量；另外，银行还要看开发商的抵押物、土地储备、在建工程等多方面的情况。”

　　对此，建行的一位房贷经理也证实，那些资质低、负债率高、成长性不明朗的中小房企想要依靠银行贷款的想法是注定泡汤了，只有少数品牌上市房企或国有大型房产企业还能继续获得贷款。

　　年底前个贷多数已停止发放

　　开发贷款的渠道被堵死，来自楼盘销售的首付款和按揭贷款部分就占到了开发商资金来源的大头。然而，由于调控越来越严，再加上临近年底银行贷款额度吃紧，往年年底都会出现的贷款难问题今年已经提前出现。

　　《扬子楼市》日前调查了中行、建行、农行、工行、交行、招行、华夏、浦发、光大、民生、南京银行、深圳发展银行等12家银行，结果除了农业银行外，其他银行的工作人员基本都表示，因为今年的贷款额度已经用完或者额度紧张，因此不少本月上旬甚至前两个月就已经申请贷款的客户都在排队等待下款，而如果买房人现在才买房去办贷款的话，年前办下房贷的可能性不大，下款基本都要等到明年1月份。

　　南京银行的一位信贷员告诉笔者，11月份至今他只办理了两份个人房贷，还是上个月就受理的申请，“全年的任务已经完成了，从现在到年底都不会再放款，可以想象这两个月将空闲得发慌了。”中行城南支行的一位客户经理也称，因为额度用光，现在什么贷款都发放不了，包括一手房、二手房、抵押贷款在内。

　　据多家中介机构反映，近期因贷款问题引起的二手房交易纠纷频发。南京满堂红置业市场部经理李宁提醒二手房买家，如果需要贷款，最好在签约前到银行进行贷款预批，以免“借贷无门”。

　　开发商这个“年关”会很难过

　　现在买房却要等到明年1月才能办好贷款，贷款难不仅让买房人感到焦急，影响最大的还是开发商，因为这就表示即使现在卖掉了房子，但年前开发商能拿到的只有买房人的首付款，个人按揭贷款部分是没指望了。

　　据知情人士透露，由于本轮楼市调控以来开发商的多个资金来源均受到限制，包括房地产开发贷款、上市公司再融资以及购房者按揭贷款，这让部分原本自信满满表示“不差钱”的开发商压力骤增。与此同时，购置和持有土地、维持高速开发等均需要大量资金，在企业资金来源减少、自有资金比例较小、实力较弱、资金依赖程度较高的情况下，必然导致资金紧张。

　　值得注意的是，近期央行已经数度提高存款准备金率，而信贷偏紧的政策还可能在明年得到延续，有专家预测明年的信贷规模要比今年缩水1万亿元—2万亿元。江苏乾和置业营销总监唐登洋也认为，监管层针对开发企业的信贷政策肯定会逐渐变严厉，未来开发商必须要有足够的自有资金才能正常运作。

　　“现在已销售项目的回款确实碰到了很大的难题，现金流的压力进一步加大”，南京新景祥副总经理何晔表示，为了维持资金周转，势必有些资金链紧绷的开发商将在年前降低自己的预期，采取更加灵活的策略来加快库存销售，比如有些楼盘近期开始拉大付款比例不同的优惠幅度，希望刺激更多的购房者一次性付款买房。但效果如何则要因人而异，那些品质和形象一般的企业即使降价也未必会有人买账，反而可能适得其反，不过可以肯定的是，“部分开发商的这个年关将会很难过。”