南京楼市“很差钱” 开发商这个“年关”很难过(3)

　　开发商促销大战各显神通

　　◎帮客户垫首付

　　上半年还是售楼员身穿阿玛尼待客，下半年却变成了不少开发商降价冲刺，遭遇资金瓶颈的楼市拉开了一场促销大战，以推动成交量的提升。

　　保利地产近期推出了“VIP置业计划”。上周，保利地产南京公司在其官方微博上发布了一条消息称：“岁末之际，保利地产为南京的品质生活追求人士奉上一份置业大礼。”从该日起至今年12月31日之间，新购南京保利旗下住宅产品，均可享受专属付款特别礼遇。

　　“无论是分期付款还是贷款，均可享受首付三成签约的终极特惠。”保利方面对此的解释是，对二次置业的客户，如果凑不齐五成首付，可以申请分期付款，不过至少要交纳三成首付，另外两成由开发商垫付并办理贷款；而另一类购买三套房的客户，首付三成就可以签约，随后在三个月内再付清30%，接着在四个月内再付清40%，也就是说，一次性付款的期限延长为7个月。

　　灵活的付款方式为保利旗下两大项目带来了不错的销售业绩。据开发商统计，“VIP置业计划”推出后，11月24日、28日，保利·紫晶山两次开盘，分别推出48套洋房以及55套别墅产品，取得了单周劲销4.5亿的骄人成绩，尤其是28日上午，开盘一个半小时内便售出35套别墅，直到晚上十点后，售楼处仍然有客户前来；而保利·香槟国际，开盘推出的百余套房源当天去化就超过60%。

　　◎直接降价更有效

　　比垫首付更加省时、省力的方式，当然是直接降价。在这方面，河西大盘苏宁睿城颇具代表性。11月8日下午，苏宁睿城召开新闻通报会，公开宣布该项目将于11月12日推出住宅组团二期共计300多套房源，新房源均价约16300元/平方米左右。针对前期购买的老业主，苏宁睿城也制定了利益回馈套餐——价值2000元/平方米的实物回馈，比如停车位等。

　　自此，二次调控后南京首个大幅降价的楼盘诞生，由此产生的轰动效应也是可想而知。“11月8日夜里12点，竟然还有购房者来售楼处咨询。”令案场销售人员吃惊的还不止这些。开盘前1天，已经有超过3000组客户到睿城售楼处进行咨询或登记。到开盘当天，出现了2673组买房人抢 350套房的疯狂场面，有购房者因买到房而激动得哭了起来。一周后，苏宁睿城在没有涨价的情况下再次加推200套房源，当日又成“日光盘”。

　　事后，南京365地产家居网专门找业内人士为苏宁睿城算了一笔账，看它降得是否划算。最终得出的结论是：虽然降价2000元/平方米，挤掉利润约2个亿，老业主还有1个亿的实物补偿，但项目快速回款约5.4亿(若以单套180万计算)。在苏宁睿城的示范作用下，南京有多家楼盘跟进，纷纷以“特价房”、“秒杀”等多种形式或多或少地降价，以促进销售。

　　◎五花八门的促销方式齐上阵

　　除上述两种主要的方式，为了能尽快“找钱”，开发商们可谓煞费苦心，各施神通。

　　这其中，由于限贷影响，一种延长付款时间的方式颇受客户的欢迎。河西一家豪宅就对客户表示，对于一次性付款不用按揭的客户，可以先付一部分房款，结余的房款每个月付一部分，最终的欠款甚至可拖到2011年交房时再交清。“我们很多客户是生意人，他们需要资金周转，而我们这样的方式拖几个月都不成问题，很适合他们。”

　　另一种南京楼市中首次推出的营销方式——虚拟货币，也吸引了不少客户的目光。据了解，南京最大的网络业主社区华侨路茶坊，推出了用网络虚拟货币CP竞拍万科房子的活动。这个活动，以虚拟的网络货币CP为优惠基础，凡在该论坛中拥有这种“货币”的网友，都可以用虚拟货币CP拍到万科金域蓝湾6万元购房券，以此享受买房时的优惠。据了解，活动推出后，报名者不少。

　　楼市博弈归根结底是一场心理博弈，于是，部分前期销售不错的开发商便借机采取了明涨暗降的销售方式。位于城南的一家楼盘，就先是宣传推出景观房将均价从此前的接近14000元/平方米提到了15000元/平方米左右，而后，在采用各种折扣后，均价又变回为13000元/平方米左右。老盘如此，而部分纯新盘则采取高价放风、低价开盘的方式，以最大程度地争取潜在购房者。