高房价与“刚需”无关
中国城镇化发展过程,必然会使越来越多的“进城”居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下,住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着“刚需”的口号,一边谨慎地继续拿地,一边以此作为应对政府宏观调控这只“看得见的手”的借口。高通胀背景下,住宅能够保值增值,几乎成为房地产市场普遍信奉的“金科玉律”,公众普遍预期已经形成,出现房价下跌时停手观望,却在房价上涨时追涨购买的“怪”现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态,难度似乎极大。
12月1日,《证券日报》记者采访了曾抛出房价下跌20%论的专家之一,中国人民大学经济学院副院长刘元春。针对所谓的“刚需”,刘元春认为这本身就是一个错误的概念。任何一种需求,都是需要投资者在自身收入的约束下,对价格进行权衡而后,做出自身效用最大化的满足后的选择。刘元春认为,所谓的“刚需”,其真正的含义是消费者的自住型需求。在他看来,商品房的特殊性在于,它可以作为一个耐用的投资品存在。而不存在所谓“必须”购买一说,“刚需是一个错误的概念,哪里有刚性需求呢?”刘元春认为,所谓“刚需”支持房价理论的提出,“对解决问题是没有好处的。”
那么,如果所谓“刚需”就是自住型需求,那么所谓“刚需”支撑房价说,翻译过来就是居民为了能够拥有一套住房,而使得房价居高不下,自己抬高自己购买商品的价格的说法,岂不怪哉?
谁是楼市泡沫幕后推手
真正推高房价的,在刘元春看来,是房地产市场的供需失衡的现状;而深层次的原因还在于制度问题:其中,“供求不平衡的问题还比较严重”,供求失衡引致房价上涨。当这一预期形成后,交替作用下房价投资投机行为出现。刘元春还抛出一个疑问,在完全的市场经济环境下,供需失衡引起套利行为出现本是一种正常现象,某种程度上有助于改变市场供需失衡的状态。但是,目前投资投机行为已经有引致房地产市场“泡沫化”的风险,原因又何在?
在他看来,一是由于我国土地市场上存在着商品房土地供给与工业用地、商业用地存在政策上的不一致。而现如今流动性过剩和通胀背景下,资金涌入房市以求获得高额回报不足为奇。
业内普遍认为,存在房地产市场的利润率至少在40%左右。而万科的王石曾认为,过高的利润空间往往意味着风险。话虽如此,资本的逐利性从未能阻止他们去冒险,包括万科在内。
即使在市场普遍认为政府此轮调控是“超预期”的,而楼市“新政”也力求对开发商资金流进行围追堵截,但是总会有投资方愿意将资金注入,为房企“输血”:股市再融资受阻、银行信贷紧缩、预售款被监管?不怕,还有房地产信托和外资帮忙。公开资料显示,仅6-10月份期间就有至少37家上市房企或以股权质押、转让,或以债权收购方式“绕道”信托融资,其中就包括浙江广厦,在11月末委托华奥国际信托发行一只规模高达17.46亿的集合信托产品。而有业内人士称浙江广厦一直处于资金链紧张状态,其经营情形不能称之为良好,信托资金似乎有“饥不择食”之嫌。更遑论外资也在房地产市场游走,想趁机分一杯羹。
参与互动(0) | 【编辑:位宇祥】 |
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