深度剖析：2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”(5)

　　开发商拿地有术融资有道

　　此轮楼市调控中，最为彰显政府调控决心的莫过于对开发商融资渠道的一系列紧缩政策：股市融资、重组基本暂停；银行信贷收紧；房地产信托开始被监管部门“整肃”；而外资涌入也处于监管之中……

　　不过，政策总是存在一定的时滞性，而总有人乐于对房地产开发商资金“输血”：地产新政以来，股市融资之路被堵塞——无论是重组还是定向增发都无从谈及。而虽然“国十条”出台后，房地产信贷投放量有所降低，但是7月份开始，房地产开发贷款又再次反弹。WIND数据显示，1-10月份房地产开发资金来自于国内贷款总值为1.04万亿，占比2009年全年的92.47%。大型房企(如招商地产)更动辄得到银团提供的数十亿贷款，9月末，房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%。

　　而对于中小型房企来说，虽然银行信贷紧缩对其确有影响，但还有房地产信托资金上阵助力。银信合作叫停之后，又有集合信托资金和国外热钱涌入。截至11月26日，全国完成备案的外商投资房地产企业有108家，环比增长157.14%，1-10月，房地产开发资金中对外资的使用额度同比上升48.04%。2010年1-10月份高达1500亿元的房地产集合信托发行规模，已经超过2009年全部信托产品发行规模，是投向于房地产领域集合信托发行规模总值的3倍还多！当监管机构对发行规模最高的5家信托公司“叫停”后，这一年已经几乎结束了！

　　而几乎每年的1季度都是银行信贷发放旺季，也难怪多位专家和分析称开发商资金流其实并不如市场传言那般紧张，甚至还处于较好的状态。

　　为开发商资金流并未恶化提供证明的，是11月25日以来的“地王”在各地再次涌现。不过，此次开发商拿地价格的溢价率基本在50%-100%之间，而非年初动辄高达数倍的溢价率。有专家指出，这凸显开发商日益谨慎理性。

　　不过，对于房地产开发商的资金流，华创证券地产分析师杨现领有不同看法。他认为，宏观层面旨在管理通胀预期和资产泡沫，收缩流动性的“总量对冲”和“增量控制”也都会开发贷款和个人按揭贷款产生一定的冲击，这是目前房地产市场流动性紧缩的主要原因。就明年的情况来看，货币紧缩的步伐会持续，新增信贷的额度也将控制在7万亿左右，比10年稍低，这意味着开发商面临的整体信贷环境仍难乐观。另外，将于近期逐步开展的对土地抵押贷款的清理，也将对一部分“土地重复抵押”的企业产生负面影响。考虑到目前的调控政策短期内仍短期退出，开发商资金流的整体紧张情况将会持续。

　　增加供给缓冲房价反弹力

　　正如住建部副部长仇保兴所提及，此轮政策对楼市的调控侧重于加强供给。针对市场供给，政策中强调保障房的推出以及对闲置土地进行清理，增加对中小套型住宅的供地数量。公开资料显示，2010年住房用地计划拟供应量大约为18万公顷，同比增长135%，三类住房用地总占比不得低于77%。

　　人大经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时曾指出，如果政府推出保障房的政策挤占了商品房的用地，那么政策将对房价或许会起到反作用。因而，地方政府的执行力就至关重要。

　　而长江证券研究报告中则明确指出，此番政策调控土地供给超出市场的预期，“保障性住房用地的大幅度增加并没有如市场预期那样几站了商品房的用地，今年商品房用地的出让将会较之09年发生较大幅度的增长，……这样的大规模土地出让计划势必会对未来的供给产生较大的影响，未来市场供不应求的局面将得到缓解。”