深度剖析：2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”(4)

　　多部委联手出击调控楼市 地产商为何应对有术

 　　“4·17”新“国十条”出台之际，房地产市场并未有如今的反应。显然的，市场与公众都低估了政府对此轮房价快速上涨的决心。

　　住建部副部长仇保兴，在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会曾表示，我国房地产调控已尝试“十八般武艺”：1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供给。

　　只是，虽然“十八般武艺”全部用上，似乎目前楼市调控效果仍旧差强人意。房市量升价不跌，而各地地王已开始按捺不住拿地热情，“躁动”不止。

　　自住型需求亦“受伤”

　　对住宅需求方的调控最具有“计划经济”色彩的莫过于“限购令”了：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。而上海、深圳和北京率先颁发限购具体细则。不过，这一规则有效性似乎不大，11月下旬，全国楼市再现止跌回升，业内人士认为与“限购令”到期不无相关。

　　而对需求方造成更为长期影响的，是首付提高至30%、差别化信贷以及利率的上调。长江证券研究报告指出，现行信贷政策不仅对投资投机性予以打击，自住型需求也有影响。其中，首付上调对自住型需求的影响更大，而利率上调则对二套房影响较大——“自住型需求对首付的敏感程度要超过对利率的敏感程度，而二套房对于利率优惠则更为敏感”。

　　长江证券首席地产分析师苏雪晶在报告中还具体列出利率从7折提高至8.5折时，“10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而当贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”

　　从其报告中观点中可以看出，苏雪晶似乎更为看好从紧货币政策给楼市带来的影响。