深度剖析：2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”(7)

 　　2010年4月以来楼市调控政策一览表1 调控方面 调控主要内容

　　针对需求的 对贷款购买商品住房，首付比例调整到30%及以上；对购买第二套房的家庭，从严执行首付50%、按揭利率较基准利率上浮10%的规定；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　调控政策

　　房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。上海限购1套、深圳非本市户籍限购1套、本市居民限购2套；北京同一家庭限购1套……

　　购买普通住房且为家庭唯一住房的，契税减半征收；购买90㎡一下自住物业，减按1%征收契税；出售自住房并在一年内楼换楼的，不再减免个人所得税。多加银行接到银监会窗口指导，7折房贷利率基本取消，最低折扣恢复至8.5折。

　　针对供给的 加快保障性安居工程建设，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　调控政策

　　切实落实中小套型普通住房和保障性住房建设计划和供地计划。抓紧制定公共租赁住房建设的中长期贷款政策；在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量。

　　国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地(保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房)总占比不低于70%。

　　依法加快处置闲置用地，对收回的闲置土地，优先用于普通住房建设。

　　加强市场监管 因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让；坚决制止擅自调整容积率。

　　对房地产开发商企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

　　住建部要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

　　完善房地产市场信息披露制度，各地要及时向社会公布住房房建设计划和住房用地年度供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设，统计部门要研究发布能够反应不同区位、不同类型住房价格变动信息。

　　完善土地出让 探索土地出让新方式；将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配件比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。

　　针对开发商的调控政策 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税的改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

　　加大交易秩序和价格行为监管。

　　银监会要求信托公司对房地产信托的合规性、风险状况进行自查；加强信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控；对以受让债权等方式变相提供贷款行为，要按照实质重于形式的原则予以甄别。严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

　　房地产股市融资受限：证监会副主席庄心一11月25日表示，房企重组已暂停，需国土部出具意见方可。

　　部分地方政策一览表2 调控方面 细则出台城市 调控主要内容

　　针对需求的调控 深圳、南京 限购第三套住房

　　北京、上海、厦门、宁波、福州、杭州、大连、三亚、天津、温州、海口、广州、苏州 限购一套

　　针对开发商的调控 上海、南京、温州、苏州 新盘限价：开盘后不准涨价

　　上海、宁波、大连、三亚 提高预售标准

　　上海、广州、杭州 提高土地增值税征收标准、税率

　　北京、广州、成都、杭州 预售资金监管

　　辅助措施 央行于10月20日，上调存贷款基准利率0.25个百分点；公积金贷款利率上调；央行连续两次上调存款准备金率。

　　本报记者 谢 静