楼市“涨跌谜局”：2011年房价到底是涨还是跌？(2)

　　基础不牢难说靠谱

　　对于研究分析房价涨跌的学者来说，“最大的问题就是数据缺乏，没有统一科学的计算标准，以至于无法对问题进行详细的分解和研究”。

　　上述统计学家认为，《经济蓝皮书》“无论预测稳中有降还是报复性上涨，基本上都是根据现有的政策及经济环境进行的判断，缺乏基层调研的数据支撑”。而中国人民大学经济研究所仅凭楼市新政持续、房地产行业资金链将出现严重问题，作出国内房价将会出现近20%下跌的判断，也显然站不住脚。

　　然而，周天勇认为：“数据？我们的房产市场根本就不是纯市场经济下的，这里有行政措施、有垄断行业。有了数据又能怎样？根本就不准。”

　　不过，面对种种非议和质疑，他向记者强调，其文中所言房价可能"报复性上涨20%至25%"等房价涨跌幅数据确有来源，“测算依据是国家统计局每个月都发布的黄皮书小册子，那上面的数据还是比较准确的”。

　　将部分研究建立在国家统计局的数字基础之上，周天勇并非个案。

　　邹琳华亦如此。对于其数据获取渠道，他告诉《法治周末》记者：“部分数据是从国家统计局获得的，这些数据也是各地层层上报来的数据。”

　　然而，一个饱受诟病的事实是，国家统计局的数据统计方式存在缺陷。

　　“我们能看到的数据总是被低估的。”资深财经评论人沈晓杰举了个例子：国家统计局说8月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比7月份缩小1.0个百分点，但事实上，这里水分极多，所谓“房屋销售价格”中的“房屋”，其概念很宽泛，统计局指“报告期末统计范围内国有土地上各类房屋建筑面积之和”，不仅包括住宅，而且还包括厂房、仓库、饭店等房屋建筑物等。

　　沈晓杰担忧，这种数据统计的“躲猫猫”行为不仅误导了百姓，且包括绝大多数的学者，甚至是房地产方面的“著名专家”，他们引用这样的数据来对市场进行分析和评判，其社会影响可想而知。

　　“这些预测太学术，不专业。”北京资深房地产专业人士徐海伦毫不讳言。“不能当真，也不必当真。”反观前几年众学者和学术机构展开的对房价涨跌幅数据的热烈预测，徐海伦直言“不靠谱”。

　　政策走向兹事体大

　　一个可以看清的事实是，中国房价猛涨的真实情况，远不止一个粗略的涨跌幅数据能够涵盖。

　　买房者似乎本来就不看好专家关于2011年房价走势的预期。

　　就北京而言，现实是，11月，楼市观望情绪减弱，回暖迹象明显，再迎“小阳春”。房地产交易管理网数据显示，截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已达28个，相比8月至10月三个月同期合计的26个还要多2个，成为2010年内最高。

　　对此，业内普遍的分析是目前市场流动性较为充裕、通胀压力显著，人们寄托楼市来保值增值。

　　但这或许仅仅是其中一个原因。

　　中原地产刘姓工作人员向《法治周末》记者的解释是都归功于政府的政策：“由于国家12月开始执行预售资金监管制度(新盘开盘首付款要打入指定账户，加以严格监管)，开发商为躲避资金监管、防止陷入‘贫血’境地，所以在11月赶着开盘。”

　　刚性需求也同时释放。站在买房者的角度，链家地产某店面甄姓销售人员观察到，其客户从年初观望到年尾，后来发现房价不仅不跌反而大涨，他们很失望；与此同时，国家还提高了买房的首付。“他们觉得再这样下去真买不到房子了，所以在开发商开盘较多的情况下，那些结婚需新房的、孩子读书需要换房的就爆发了。”

　　如果真如上述实践人士所言，房产走势可谓“成也政策，败也政策”。不过，北京市社科院研究员于向荣的话更是令人沮丧：要对房价涨跌幅数据作出明确预测，是一件不可能完成的任务，因为政策走向、政府调控时间不甚明朗；即使能够判断政府的调控决心有多大，也无从判断地方各级政府对政策的执行力度有多大，很多地方政府的态度摇摆不定甚至阳奉阴违。此外，土地问责光打雷不下雨，该退出房地产业的央企不退出……如此情况下，谁敢说他能预测出房价涨跌准确的数据和走势？

　　“不要让我预测，现在的房市比股市还难看懂。”正如多数受访者一样，对于2011年房价走向，徐海伦不愿评判。

　　“限购令”已经来了，“房产税”还远吗？然而，“房产税”在屡番博弈之后，终究未能走到台前。也许，2011年会是“房产税”的出生年份。