回暖前更要关注底部时点

　　中国指数研究院副院长 陈晟

　　节后交易量的回升引发了市场对于回暖的讨论，反映了目前对楼市僵持状态的忧虑。但既是回暖，则必先有底部的形成，因此在现阶段来说，更应该关注底部的探索。总体来说，底部可以从三个方面去考虑。

　　第一是成本底部，这是由企业的盈利动力决定的。在楼市中这一成本底部的主要指标应该是土地价格，2007年的住宅用地出让价格将是重要参照系，因为土地一般二年左右形成房屋供应;第二是价格底部，2005年上海楼市经过第一轮调控后，随后两年一直处于较为平稳的发展状态，第二轮价格波动出现在2007年上半年和2008年年中,如果内环项目当前的报价回到2007年6月至2008年3月之间的水平，则可大致确定价格已经较为理性。虽然2008年楼市成交量小幅回落内外环间、外环以外住宅成交均价在24.12%、12.6%、6.74%，由此可见现在在售高价项目价格仍整体偏高，中低价项目调整幅度低于全市调整幅度，价格底部仍未形成；第三则是政策底部，无论购房者或是开发企业，其主要的资金来源均来自于银行贷款，房价的政策底部应为保证金融系统的安全运行。2008年8月银监局进行的商业银行房贷压力测试中，部分银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。这可视为政策底部的重要依据。