开发商应快速卖房买地

　　中国证券报：自中央政府出台稳定楼市措施以来，各地都出现成交回升态势，尤其是珠三角地区，您对各地楼市走势作何种判断？

　　施永青：珠三角地区之前跌幅较大，意味着有更多的人可以买得起房子了，自然成交量会率先回升。但北京、上海的房价前期跌幅不大，预计还会继续调整。内地的出口和失业状况均不容乐观，房地产市场也不敢轻易言回暖。但珠三角地区价量均有回升态势，也出现有炒家入市的情况，预计房价会在一个低位的支撑和高位的压力之间反复震荡。究竟是向下跌穿支撑位还是向上突破，关键还是看宏观经济层面的变化。

　　中国证券报：近四个月珠三角楼市成交快速回升，不少开发商开始提价，您对此持何种态度？对于现阶段开发商的销售和经营策略，您能否提一些建议？

　　施永青：我认为开发商不应快速提价，聪明的办法是趁机快速销售，大量出货，回笼资金。楼市成交刚刚回升，开发商就提价只会阻碍自己的销售，一旦价格上涨，交投很快就会冷清。在同行纷纷提价的情况下，明智的开发商应该是趁机出货。万科去年的策略就很明智，率先降价销售，自然卖得好。同时，内地房屋空置率很高，租金回报率下降，对房价也有较大压力。

　　我建议开发商在回笼现金的同时趁机买地。内地房地产市场不景气，土地价格跌得更多，目前是较好的买地时机。开发商卖楼买地，快速开发，才能实现循环发展，积累更多利润。盲目地抬高房价，有价无市，利润无法实现。开发商还应该忘记前两年高额的买地价格，以未来的盈利来弥补短期的个别项目的亏损。

　　扩内需关键是改革分配制度

　　中国证券报：金融危机之下，各级政府都认识到扩大内需的重要性，您觉得如何才能扩大内需？

　　施永青：内地出台的四万亿刺激经济计划，当然是扩大内需的好办法。国内面临的最大问题是有效需求不足，普通人消费能力太低。扩大内需的关键，其实是改革分配制度，改变长期的按资本分配的制度，提高普通工人工资，建立公平的分配制度，提高居民工资收入占GDP的比重。国内需求增加了，才能化解过剩产能，促使资本流到实体经济中，才能避免资金大量流入股市、楼市。

　　在采访将要结束的时候，施永青还特别建议中国可以趁金融危机用人民币向各国放债，借人民币给外国，而不是借出美元购买美国国债，由此可以促进外国购买中国商品，或来中国投资，消化过剩产能，促进就业。由于人民币的利率和汇率都控制在中国，可以规避金融风险。让国际市场上流通中的人民币更多，才能推动人民币国际化和国际结算，提升人民币在世界货币体系中的地位。

　　施永青，香港中原地产创始人之一，现任中原集团主席，统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余家，员工两万多名，同时身兼香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职。在施永青“无为而治”管理理念领导下，中原地产(中国)业务在内地强劲增长，现已成为内地最大的房地产代理公司。