楼盘“零首付”促销 买家能入市吗?

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楼盘“零首付”促销 买家能入市吗?

2022年09月13日 10:56 来源:羊城晚报
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  文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

  中秋节当天,越秀区街坊麦小姐接到房产经纪一张楼盘促销单张:“他对我说首付6万元就能买房,还重点强调中秋期间这个楼盘可以‘零首付’买房,”麦小姐说这个消息让她很吃惊,也很疑惑。她向《Y-记者帮》求解,现在在广州买房,真的可以“零首付”吗?会不会有什么风险?

  根据麦小姐提供的线索,羊城晚报记者到宣传单中的楼盘一探究竟。

  “零首付”无法真正实现

  根据宣传单张上的指引,羊城晚报记者搭乘地铁21号线来到中新站,再通过转乘增城11A公交车在九和村站下车,找到了车站旁边在售的这个楼盘。

  据了解,该楼盘首期于2019年发售,部分楼栋已经交付。中秋节期间促销的是第8栋和第12栋单位。中秋节假期第二天上午,记者所在售楼部的一个小时内,到访的看楼者并不多,其中有三位看楼者告诉记者,他们也是冲着低首付而来。在楼盘沙盘旁边的电子宣传屏上,到访者都能看见反复出现的“史无前例!超轻松付款,补贴无上限”“中秋钜惠,首期2万元起”等促销标语。

  销售人员介绍,楼盘在中秋期间确实在推出超低首付促销活动,包括有“零首付”和首付分期等多种首付支付方式。那么,麦小姐被告知的“零首付”,究竟能不能实现?

  记者请销售人员计算了一套98平方米的三房单位,中秋期间该单位的促销一口价为185万元。若按首次置业者三成首付计算,买家需支付三成首付约56万元,贷款约129万元。按照销售人员手中“零首付付款方式”表,该单位首付中的56万元,其中的50万元可以获得开发商免息垫付,买家首付只需先交6万元。50万元中,买家需按照前三年每年10万元、第四年4万元的节奏还款给开发商,共还34万元,余下的16万元则在这四年期间正常月供,每月还款约3333元。不过,在这套单位的案例中,买家第一批要支付的款项,并非只有6万元首付,还有定金4万元,即一共10万元。“零首付”在此无法实现。

  对于记者“零首付”的疑惑,该位销售人员说:“有些房源、有些优质客户能实现。”他也坦言,不可能做到一分钱不花就购房,“起码也还要交4万元定金。”

  “上车”轻松后期负担重

  这样的支付方式,哪怕是第一批款项要交10万元,对于很多购房者来说确实不难,这也是该楼盘宣传中的“超轻松付款”的一种体现。但凭借低额首期轻松“上车”的购房者来说,这样的付款置业之路,能一直轻松下去吗?

  总价不变的情况下,首付轻松,意味着后续还贷总额就高。通过计算可以发现,前三年里,购房者的付款压力并不小。以上述单位来估算,买家贷款129万元,按30年商贷计算,月供约6624元;前三年,每月还有为16万元支付的免息还款额3333元及每年的10万元(拆解到每月,则为8333元/月)免息本金。仅前两项,合计月供就要9957元,买家在正常情况下的每月银行流水收入起码得3万元,才能获批贷款。因此,对于选择低首付的买家来说,一定要衡量好自己的收入水平。

  律师提醒

  警惕相关风险

  “‘零首付’并非无需支付首付,只是给了购房者支付首付款的一个缓冲期而已,但无论从客观事实上或从法律上分析,该楼盘均无法做到零元首付,故其‘零首付’的宣传推销会涉嫌虚假宣传。购房者需留意这些推销用词的歧义。”广东格林律师事务所林莉律师表示。

  林莉律师说,银行在审查购房者的首付来源、经济情况等过程中如发现问题,贷款审批将会很难通过。即使银行已发放了贷款,但若后期在重新审查中发现“零首付”等违规行为,银行也会提前收回贷款。进而购房者将无法继续履行合同,其将为自己的违约行为承担相应的违约责任(如支付违约金)。“零首付”涉嫌违规操作,往往无法在合同中明确约定(即使约定,其效力性也有待商榷),一旦房地产企业无法兑现承诺,或给消费者造成经济损失,消费者将难以依法追责索赔。林律师提醒,“零首付”的首付款会分摊到购房者的月供里,从而增加了购房者的月供压力,购房者断供的几率也随之增加。“‘零首付’是楼盘营销手法之一,和购房者相比,开发商是更大的得益者,首付款的债务压力及风险依旧在购房者身上,只是在合同签订后购房者还贷时才慢慢得以体现。且当出现纠纷时,购房者维权的时间长、跨度远、成本大。”

【编辑:彭婧如】
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