地产世界杯:“盛宴”还是“剩宴” (4)

　　市场：上演深度搏杀

　　世界杯的赛况可谓跌宕起伏，留下不尽的经典比赛。2010年上半年的上海楼市，经历了从艳阳高照到冷若冰霜的惊天之变，同样充满了戏剧性。毫无疑问，这个市场正在上演“史上最猛”的深度搏杀。

　　在这个跌宕起伏的上半年，楼市成交量和价格到底发生了怎样的逆转？哪些楼盘在上半年“笑傲江湖”？市场规则又发生了怎样的变化？《新民楼市》就此对上半年的半程赛况进行一下回顾。

　　成交量直接被腰斩

　　2010年上半年上海一手商品住宅成交量创5年来最低值，比去年同期下降6成，比2008年下降3.5成。

　　根据中原地产研究咨询部的数据显示：2010年上半年上海一手商品住宅成交量创5年来最低值，比去年同期下降6成，比2008年下降3.5成。对此，中原地产董事总经理谭百强分析到：“最严调控政策逐步落地和土地财政继续无解是交易量久持续低迷的主因。中国楼市历来政策导向明显，2009年在激励政策的驱动下楼市交易由冷转暖，而2010年大刀阔斧新政层出不穷，‘认房又认贷’的信贷政策对刚性需求有所误伤；‘房地产税’犹抱琵琶半遮面加深楼市观望气氛，供求双方预期产生分歧。”

　　事实亦如此，来自仲量联行的数据显示：2010年第二季度上海新房成交量较去年同期大幅下跌62.3%。商品住宅销售量更是同比下跌71.8%，5月也成为自2005年9月有交易记录以来成交量最低的一个月。“说白了，开发商认为政策调控是短期行为，谨慎推盘，造成供应紧缺；而购买者认为楼市拐点正在形成，高额房价让刚需者无力承担；也让投资成本上升，风险增加利润下降，使得投资意愿降低。一切的一切使得楼市交易释放阻碍重重。”谭百强分析地十分透彻。

　　业内人士表示：目前整个市场都已放弃你追我赶，主在打心理战，何时才能打破沉闷，一看政策，二看开发商的资金链。

　　成交价格调控“绝杀”房价涨势

　　4月政策出台后全市住宅均价直接从4月的20911/平方米连续下滑至6月的17494元/平方米。

　　“太神奇了！这次调控让房价从4月之前的直线上升变成直线下降。房价倒V在近几年的楼市走向中并不多见。”华燕市场研究部副经理张晴怡感慨道：“虽然整个上半年的住宅均价处于2008年以来的最高点，但从上半年各月的均价变化不难看出，4月政策出台后全市住宅均价直接从4月的20911/平方米连续下滑至6月的17494元/平方米。”事实上，外郊环区域的房价下跌更为显著，外郊外区域的平均房价从5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，环比下滑了25.2%。

　　“一二手房的定价心态都发生变化，从高高在上变成高高在下。”谭百强用香港人特有的幽默表达到：“品牌开发企业正在零星降价并有范围扩散趋势，调整幅度普遍在15%以下，多数为5%以内的小幅优惠。交易回暖仅集中在个别深度降价楼盘。二手市场早期跳价现象消失，议价空间从新政初期的5%左右放达到10%并进一步扩大，但交易依旧寥寥。”

　　针对上述情况，仲量联行中国研究部总监柯志谦预判到：“受益于2009年上海住宅火爆的销售业绩，开发商们目前还没有感受到太大的资金压力。不过未来的几个月内，上海的住宅价格将会继续有所下跌，跌幅在15%到20%之间。”