商业地产迅猛崛起 北京城市综合体扫描(2)

　　在售项目多为中小户型

　　据亚豪机构调查了解，目前市场在售的城市综合体项目多数为商住项目，多数项目的户型面积较小，或为四五十平米的开间，或为七八十平米的居室产品。价格方面，在售产品价格明显高于周边的普通住宅产品，例如悠唐大都会目前在售均价已经达到了48000元/平米，而其周边项目奥加国际公寓在售价格仅26800元/平米，再如，位于公主坟附近的国海广场项目，目前在售均价为45000元/平米，而其周边的在售项目新华联国际、唐宁府等项目售价均低于该项目。

　　品牌房企主动“造城”

　　面对综合体的机遇，众多品牌房企选择了主动出击，“造城运动”渐成趋势。

　　以华润为例，其万象城系列、凤凰城系列已经成为国内商业地产的标杆，与此同时，华润还在加码商业地产的比重，欲在综合体竞争中取得领先地位。

　　华润置地(北京)股份有限公司写字楼租务部总监唐瑶表示，做城市综合体是华润下一步在北京或者全国其他城市购地的主要方向，之所以选择综合体作为购地方向有两个原因，一是住宅的发展，目前虽然一些二三线城市还有潜力，但是过若干年，住宅市场一定会有饱和，从而进入目前英美等发达国家现在所处的阶段，即以二手住宅、商业物业、综合体物业为主的房地产市场。“所以公司目前投资往综合体方向发展是大势所趋。”

　　此外，据唐瑶介绍，华润置地发展综合体的另外一个原因在于长远发展。“过于偏重于住宅的话，营业额波动会较大，对于机构投资人来说，大的收入变化意味大的风险，投资人愿意以稳定为主，因此，风险要适度，综合体的租金收入稳定，可以预测，且变化不大，更适合长期持有发展。”

　　城市发展推动综合体建设

　　之所以综合体销售情况火爆，亚豪机构副总经理任启鑫认为，这与城市建设的发展进程密不可分。一方面，近年来，房地产市场火爆，带动了土地价格的升温，因此，开发商拿地之后，为了最大程度地迎合市场需求，最大程度地实现利润的最大化，必然会建设相对较为高端的城市综合体项目，而随着城市建设的不断深化，核心区域的商业、办公氛围均不断成熟，这均为综合体项目的开发提供了有利的条件。

　　另一方面，从市场需求角度来看，近两年，投资性置业的比重不断增加，这些客户更加注重产品的投资属性及升值空间。而综合体项目的便捷性、增值性均能满足投资性购房的需求。因此，这类产品受到了市场的认可和追捧，这又在很大程度上刺激了开发商的开发热情。