2010青岛楼市年终大考：调控政策面面观(2)

　　不识庐山真面目只缘身在此山中

    考题解析：二套房“震动”楼市

　　要说2010年楼市最热门的词语，自然要属“二套房”了。自今年1月10日，国务院发布的“国十一条”中明确要求二套房贷首付不得低于40%起，“二套房”就成为了多方议论的话题。4月14日，国务院又发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上房可停贷。此后，6月4日住建部、中国人民银行和银监会又联合发文，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准：“以家庭为单位，认房又认贷”。如何才算是“二套房”、如果才能避开“被二套”等一系列的话题成为业内及购房者关注的焦点。

　　“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。在闻悉政策细则后，一些无房有贷的刚性需求，以及置换型、改善型需求购房者惊呼，自己居然“被二套房”甚至“被三套房”了。

　　政府限定“二套房”是目的是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，最终目的是使老百姓能买到便宜的房子，让老百姓能住得起房，以利于和谐社会的建立。无论对与错，误伤或是真伤，自二套房政策出台的确是让那些利用房产投资客头疼了。紧接着，11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会四部委，又公布了“二次申请住房公积金贷款利率将提高到同期利率的1.1倍，二次申请公积金贷款首付比例不得低于50%，并停止向三套房发放公积金贷款。”

　　可以说，2010年楼市着实被“二套房”的楼市“地震”了一把。

　　表情之

　　改善住房者喊“吃亏”

　　如今，二套房的界定，无形中增加了换房成本，对于改善型购房者来说，这无疑是一个噩耗。徐女士跟记者算了这样一笔账，“老公在我们没认识前就贷款买了套小户型，现在我们结婚马上要孩子了，因此想换套套三房。但到银行询问贷款时，被告知由于老公已经有过贷款记录，他们再购房就属于二套房，必须首付五成，这样算下来首付要多交13万，再加上契税现在上调为3%要缴2万多元，比一套房要多缴1万多元，而且贷款利率也享受不到优惠了。整个换房成本，算下来要多花约25万元。”徐女士很无奈的表示，曾经以“先买小再换大”的置业规划如今却真的“OUT”了。

　　表情之

　　选房产证还是结婚证

　　选择“房产证”还是“结婚证”，成了不少夫妻和准夫妻纠结的问题。缓婚倒底值不值？真有细心人算过：假如一对准夫妻在其中一位已有房产，先结婚再买房就将被执行二套房贷政策，面临相对基准利率上浮10%的利率水平，以贷款50万买房为例，按照20年等额本息还款方式计算，月供为3803元，20年累计支付利息412722元。同样是需要贷款50万，如果他们先买房再结婚，就可以按照首套房贷政策执行，利率可8.5折，20年等额本息月供为3360元，20年累计支付利息306536元，可省106186元。按照这个计算结果，我们是否可以理解为20年的婚姻能折算成十万元。

　　表情之

　　真夫妻假离婚只为买房

　　伴随房价的上涨，买房已经成为无数家庭的头等大事，如果能再降低买房的一些附加成本的话，那么人们想尽办法达到省钱的目的。

　　据市北民政局婚姻登记处的工作人员介绍，“今年离婚和复婚的人比往年都多，有些人明确地表示离婚并不是感情不和，有些人甚至手拉着手来办离婚，无论怎样劝说就是坚持要离婚。”记者身边的一位好友也是“假离婚”大军中的一员，“二套房政策一出台，想再买房只能离婚了。”好友告诉记者，“之前买房用过贷款，虽然已经还清了但是还有贷款记录，如果不离婚，就算把现在住的房子卖掉再买房还算是‘二套房’，不仅首付、贷款利率都提高，而且契税也要按3%交，为了省钱只能离了。”当记者问及怕不怕老公不复婚时，她却给了记者一个吃惊的答案，“现在的车、房、现金都归我还怕什么，而且由于离婚办房屋过户比二手房过户更省钱。”

　　由于好友没有贷款记录，她很快拿着单身证明在银行办下了贷款，在贷款审批下的第二天她就复婚了。