楼市第四季猜想:涨价止步 降价很难(3)

　　猜想理由一

　　完成任务纵然调控,仍高枕无忧

　　本周,北京出台了最为严格的商品房预售资金监管措施,率先提出了预售资金按工程节点支取的方法。预售款专款专用一旦严格执行,短时期内可能降低开发商的资金周转率,对企业现金流有负面影响,或将迫使部分开发商加快推盘,回笼资金。然而从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况看,该举措对开发商的资金影响并没有预期的明显。

　　近期实施的一系列政策,从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价,再到此次预售资金监管,无一不是针对开发商,希望以收紧资金链敦促其加快开发、增加供应,有效降价。然而,从执行情况看,至少在目前,效果甚微。10月份,各地住宅供应量出现明显下降。京、沪、深、渝、杭等市10月新增住宅批准预售面积较9月降幅均在5成以上。

　　10月份虽然受到政策调控的压力,但重点城市新房成交并未出现大幅下降,二线城市总体仍有不同程度的增加。一线四大城市中,除广州受到亚运城项目集中上市成交拉动,10月成交量创出历史新高外,其余城市环比均下降。尤以北京降幅最大,高达4成,10月成交量降至8月份水平。上海环比降幅约1成。深圳在最严厉的“限购令”影响下,成交量一度降至谷底,但在前期供应充足的推动下10月下旬渐有起色,令全月成交与9月持平。二线城市中,除杭州受到限购影响较大而令本月成交环比大幅减少了约4成,其余城市较9月仍有一定增加,成都环比增幅更是高达4成。而根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,10月全国100个城市住宅平均价格为8418元/平方米,较上月上涨0.66%,其中76个城市价格环比上涨,仅24个城市环比下跌。

　　尽管市场观望气氛加重,但在短期内对于房企仍未构成明显压力。富力地产11月1日发布10月销售数据显示,当月销售收入达25.06亿元,销售面积20.42万平方米,相比去年同期分别增长14%与5%。尽管相比9月份,环比下降31%和24%,但今年前10个月富力已录得销售收入239.01亿元,销售面积192.78万平方米,同比分别增长16%和6%。而作为行业龙头企业,今年以来,依靠“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略,万科在变动的市场中仍然保持着比较理想的销售速度,1-9月,万科累计实现销售面积601.1万平方米,销售金额714.2亿元,销售金额已超过2009年全年。

　　今年以来,标杆房企总体取得了跑赢大市的销售成绩,目前多数开发商年度销售计划完成无忧。此前44家房地产上市公司已公布的三季度报告显示,发布三季报的开发商前三季度营业收入超过1004亿元,而这些公司至三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元。十大标杆房企中,万科、保利、中海、富力、复地等5家目前已完成年度销售计划的3/4,金地、雅居乐完成比例也在70%以上。面临岁末的传统销售淡季以及宏观调控环境,开发商并无加大供应、降价促销的急迫压力。南方日报记者李广军