楼市第四季猜想:涨价止步 降价很难(4)

　　猜想理由二

　　延期入市新盘供货量急降

　　广州限购令出台后,市场成交明显下滑。10月18日-24日广州十区二市一手住宅成交面积为24.95万平方米,环比上周大降73.03%,重新回归9月初水平。由于增城、从化两市不在限购范围,成交结构显现变化明显。十区成交仅占全市总成交量的61%,成交比例与上周相比下降22%。其中,尤以花都、番禺变化最为明显,分别占全市总成交的15%和22%,成交比例下降4%和15%。而增城、从化两市成交比例却明显增加,分别占全市总成交28%和11%,成交比例增长17%和5%。均价方面,同期广州十区二市一手住宅成交均价继7月后再次回归到万元之下,9798元/平方米,环比上周下降16.75%,而中心六区价格则保持平稳,环比上周仅下跌6.33%。

　　在10月签约套数排行前20的楼盘,三个超级大盘的成交占据了前三名,包括亚运城、广州雅居乐和雅宝新城,这三个楼盘的推货量非常大,成交也非常理想。从入围的楼盘来看,均是9月底或是国庆期间有新货推出的楼盘,而且多集中在番禺、花都、增城、从化这些周边区域,中心六区除了白云和荔湾共四个盘入围外,其他区域均“榜上无名”。在白云和荔湾这四个盘中,有三个盘是主打刚性需求,且位置较为偏远,价格较为实惠,可见目前的广州市场是刚性需求占据主导,购房需求由于中心区域价格的高企而开始外溢。

　　中地行分析人士指出,目前市场投资者被调控门槛所挡,只能暂时离场,同时刚需在短时间内难以支撑高端市场,因而市场开始结构性调整,并表现出量价齐跌现象。对于目前市场出现的降温迹象,不少开发商也开始降低住宅的推广营销力度。中原地产监测的广州楼市楼盘项目广告投放数据显示,10月的推广呈现了前高后低的走势,各楼盘的广告推广多选择在国庆前夕,国庆后推广力度减弱明显,一方面是政策影响,另一个方面区域新货不多,因此开发商的推广热情也不大,而是倾向于选择更成本的推广方式。

　　由于11、12月为传统的销售淡季,加上多重新政政策效应叠加,市场的观望情绪将日益浓厚。此外,不少开发商已接近完成今年销售任务。这些因素都导致10月后新盘新货的急剧减少。记者了解到,目前不少楼盘项目在推货节奏上已作适当调整,基本将重心放到明年的销售计划制定上。近期不少企业更热衷于举办一些品牌推广活动或社区文化活动,而非降价促销卖楼。

　　事实上,目前市场整体成交均价的下滑,是由于成交结构变化所致。新浪乐居近期对广州48个在售楼盘在“9.29”新政前后的价格做了一个对比,发现超过半数的楼盘在涨价,涨价盘27个,持平16个,略跌的盘5个,而涨幅多在1000-2000元/平方米。不少市中心区在售楼盘价格依然走稳。尽管限购令后首周广州十区二市一手住宅成交均价继7月后再次回归到万元之下,为9798元/平方米,环比上周下降16.75%,但中心六区价格则保持平稳,环比上周仅下跌6.33%。

　　在这种情况下,开发商在推货节奏上,更倾向于小批推货试探市场,并且在价格上并不急于激进降价。某开发商营销负责人就对记者表示,现在市中心的好房子尽管价格高,但不愁卖不出,关键是要低调,避免一次卖得太多太好,给自己造成不必要的外部压力。

　　南方日报记者李广军